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万科资产证券化怎么做 国内首只公募REITs注册

来源:中国投资咨询网  发布时间:2015-10-15 18:14:42  作者:

 在证监会受理一个多月后,6月8日,鹏华基金管理公司申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”正式完成注册。

  鹏华前海万科REITs是鹏华基金今年4月底正式被证监会受理的国内首只公募REITs基金。在市场的解读里,这俨然已代表着公募基金投资范围拓展到不动产领域的标志。

  在市场人士看来,房企联合基金公司设立REITs在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益,然后将租金收入以分红的形式分给投资者。REITS作为一种融资渠道,优化了房企的资本结构、缓解了资金压力。

  不过,市场人士仍然指出,国内运作REITs的环境依然不成熟,税收、监管等问题一直未得到改善,鹏华前海万科REITs的注册并不意味着REITs推广的条件已然成熟。

  大规模推行REITs为时尚早,但诸如鹏华万科REITs的试探推行,这种尝试本身就起到了投石问路的积极意义。

  万科REITs怎么做?

  据观点地产新媒体了解,鹏华前海万科REITs的基金管理人是鹏华基金,托管人是浦发银行。4月15日,证监会接收到鹏华基金提交的基金募集申请材料;一周后,证监会正式决定受理该基金的募集申请。

  基金标的前海企业公馆项目位于深圳前海自贸区内,是万科与前海管理局采用BOT模式建设的商业项目。其中万科出资约8亿元建设项目,通过8年的运营来回收投资,并在8年后无偿移交给前海管理局。

  前海企业公馆项目也是万科在产业地产上迈出的第一步。项目总占地面积约9万平方米,总建筑面积约为6万平方米。项目分为特区馆区及企业公馆区,包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建面约200-1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。

  万科透露,本次进行资产证券化的对象是前海企业公馆未来8年的租金收入,可能但不限于会议中心以及写字楼租户,还有从其它固定收益资产投资中获得收益。

  据其介绍,前海企业公馆可租面积5.5万平方米,目前每月每平方米的收益为250元,出租率已达到100%。收益方面,该封闭式混合型公募REITs预期投资回报率达8%,接近香港上市REITs约7%的收益率。

  在推出机制设置上,按照万科的计划,投资期届满时,将由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

  对此,第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌在接受观点地产新媒体采访时认为,仅就投资率而言,鹏华前海万科REITs能达到8%已经相当高了。

  何凌列举数据称,前海自贸区的写字楼投资回报率约在3.8%左右,住宅则仅为2.5%。相比之下,前海企业公馆做REITs收益达8%,具体如何实现尚不得而知。

  “一般而言,REITs的收益主要有两部分,分别是租金收入、物业增值,特别优质的物业不排除能做到8%收益。”何凌指出,万科企业公馆的租金属于较高水平,但这种情况下仍实现出租率100%,说明市场对其肯定;另外,前海自贸区的发展也让项目有不错的升值潜力。

  另外,万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时也表示,鹏华前海万科REITs是公司一次重要尝试,如果条件允许,还将采用更多类似鹏华前海万科REITs这种金融化方式。

  而对于外界所关注的鹏华前海万科REITs如何达到8%收益,谭华杰并未给予直接回应。

 

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