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REITs输血保障房 首单资产证券化落地扬州

来源:中国房地产报  发布时间:2015-10-12 21:34:54  作者:许倩

保障房尤其是租赁型保障房以其稳定的租金收入而非常适合REITs类融资,但因政策瓶颈和市场认知度不足而多年未成行。近日,酝酿多年的保障房资产证券化终于成功落地。
 

由华泰证券资产管理有限公司作为管理人、华泰联合证券作为财务顾问的“扬州保障房信托受益权资产支持专项计划”(以下简称“扬州保障房专项计划”)9月23日在深交所举行挂牌仪式。

“目前市场中保障房资产存量巨大,而其接下来的可持续发展则有赖于资产证券化的广泛推行,否则仅依靠政府性资金难以进行长期持续投入,国民的住房保障也不可持续。因此,保障房资产证券化在可以预期的将来会有一个较大的发展。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表示。

不过,在皇家特许测量师学会中国商业地产专业委员会主席张平看来,保障房收益率较低、产权界定不明晰导致退出风险较高,仍是掣肘保障房资产证券化大范围铺开的重要因素。

首单保障房资产证券化落地扬州

资产证券化业务,是指以企业特定债权类资产或者未来资产收益权所产生的现金流为偿付支持的融资活动。9月23日在深圳证券交易所挂牌交易的扬州保障房专项计划,是国内首单以“棚户区拆迁安置保障房信托受益权”为基础资产的资产支持专项计划。

该产品采用了“证券公司资产支持专项计划+信托计划”的双SPV结构,基础资产为华融信托作为受托人设立的扬州保障房信托受益权,华泰资管作为计划管理人成立资产支持专项计划受让原始权益人持有的信托受益权。计划总规模为10.5亿元,其中优先级10亿元,信用级别均为AA+级;次级资产支持证券为0.5亿元,不设评级,由借款人扬州市保障房建设发展有限公司全额认购。

在发行过程中,华夏银行扬州分行联合金融同业将扬州两期保障房项目不规整的未来销售收入整合成标准的信托收益权产品,作为证券化的基础资产,以达到企业资产证券化业务对基础资产的要求。

扬州保障房专项计划的顺利发行及挂牌,不仅可以缓解企业资金压力,降低财务成本,还能利用所融资金继续投入保障房建设工程。这也符合国家“在棚改、民生等国民经济的重点领域实现金融创新”的政策导向。

收益率和退出仍是难题

国内保障房的资产证券化酝酿已久,根源正是保障房建设面临的较大资金缺口。

6月30日,国务院发文,计划在2015~2017年三年内改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套,农村危房1060万户。

在不断加码的棚改目标下,仅依靠过去中央拨款、外部借款、尤其是银行贷款为主的融资模式,已远不能满足资金需求。REITs被再次提上重要日程。

2014年底,住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个一线城市REITs试点方向,试点范围初步定于租赁型保障房,包括公共租赁住房、廉租房。根据此次试点方案,通过设立“特殊目的公司”(SPV),以对应租赁性保障房项目为主要资产包,通过公募市场募集资金并挂牌交易,完成资产证券化。但此后,四大试点城市的实质性动作并未落地。

对此,柏文喜分析表示,因为北上广深的保障房资产存量大,若选择北上广深作为保障房资产证券化试点则涉及面太广,调整困难。以扬州这样的中等城市为试点,既可以获取保障房资产证券化的经验,又可以避免影响面过大,需要调整的时候也相对方便。

张平则对中国房地产报记者表示,收益率低和退出风险大是保障房资产证券化大范围推行的主要障碍:

一方面,保障房租金和售价的定价大大区别于商品房。销售型保障房只能按照微利原则而非市场原则定价,收益会明显低于商品房;而租赁型保障房租金收益也明显低于市场均值。

另一方面,以廉租房和公租房作为REITs基础资产标的,由于产权界定不明晰,会导致退出风险较高。若以经济适用房等销售型保障房作为REITs基础资产标的,收益风险虽小于租赁型保障房,但仍然存在产权界定风险。

“要想大规模推行保障房资产证券化,有效吸引民间资本,政府应考虑相关税收的减免,以提高投资者积极性。”张平建议。


 

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